兩管委會不同 租賃合同須書面
中院裁定牛雜店須遷出國華
【本報消息】國華戲院商場的牛雜檔被新成立的商場管理委員會下令遷出，檔主以與當年的管委會達成租賃口頭協議為由拒絕，案件輾轉上訴至中級法院。中院強調，新舊管委會是不同的，指出《民法典》規定不動產租約必須為書面，口頭協議無效，裁定須把舖位交還業主。
口頭協議租賃舖位
案情顯示，二○一五年，國華戲院商場針對商場地下面向天神巷入口處的“X記牛雜小食”提訴，稱對方多年來違法霸佔舖位經營，請求清空遷離。
牛雜店答辯稱，當年與商場的管委會及管理公司達成口頭協議租下舖位。初級法院庭審查明，一九九八年底，由於國華戲院商場人流少、生意差，當時的商場管理委員會決定將商場的共有部分以優惠價格出租，以應付平常運作的開支及改善經營環境。
一九九九年，牛雜店東主的家姑與管委會及其聘請的管理公司協商，以每月五千三百八十港元租下該舖位。牛雜店每月都有繳納租金。至二○一五年新成立的商場管理委員會要求收回該舖並促撤離，牛雜店一直沒有理會。雙方租賃關係持續期間，牛雜店曾多次要求與管委會訂立租賃書面合同，但管委會一直借故推搪，以致最終未能訂立租賃合同。
即使有約提訴已終
二○一七年，初院裁定雙方存在租賃關係，商場管委會敗訴。商場管委會不服，上訴至中級法院。中級法院指出，當年與牛雜店商討並達成協議的是國華戲院商場分層所有人大會管委會，目前代表商場提起訴訟的是二○一四年新成立的管理委員會，兩者是不同的。
關於雙方爭議的問題，中級法院指出，牛雜店稱其家姑曾與商場當時的管委會達成口頭租賃協議，法律上該協議是不被承認的。原因在於：首先存在形式瑕疵，根據《民法典》規定，不動產租賃合同必須以書面形式訂立。即使存在租約，二○一五年商場管委會向牛雜店發出訴訟外通知要求遷離，租約也被單方終止。
出租須改設定憑證
協議內容方面，牛雜店所處地點屬於商場的公共空間（部分），從商場分層所有權設定憑證上看，該公共空間並沒有被撥給任何人專用。這種情況下，若要將商場公共空間的店舖出租給牛雜店專用，必須按照《民法典》規定，更改商場的分層所有權設定憑證。由於從未更改設定憑證，且與牛雜店達成協議之人只是商場當時的管理公司的一名代表，旣不正當，亦無權力將商場共同部分出租給他人，因此該口頭租賃協議也是無效的。
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