港樓長期下行空間有限
香港八月房地產價格指數創一八年八月以來最大單月跌幅，按年跌1.2%。另外，截止九月二十九日，追縱二手房屋價格的CCL指數連跌第六周，並跌至二十四周新低。儘管九月房屋成交量同比跌幅收窄至1.5%，但這主要是因為上一輪樓市調整始於去年九月，從而造成低基數。
樓市投資情緒低迷背後的原因包括本地經濟前景不明朗、社會事件持續發酵、貿易戰風險縈繞、裁員擔憂升溫，以及本地利率高企（部分銀行上調H按的鎖息上限至2.625%）。除此之外，短期供應增加也為樓價增添下行壓力。隨着香港政府推進空置稅條例草案，地產商紛紛提早推出新盤，並通過提供優惠應對疲軟的需求。這最終驅使業主也下調叫價。展望今年餘下時間，預計房屋成交量將維持較低水平，樓價指數則將下跌3.5%至8.5%。
隨着樓市逐步回調，市場開始擔憂銀行的按揭業務風險，因為一九年第二季家庭負債佔GDP的比率上升至紀錄新高的75.5%。不過，目前看來，銀行面臨的風險依然可控，一九年第二季的按揭貸款拖欠率維持在0.02%的低位。雖然新批按揭貸款的平均按揭成數由一八年第四季的45.5%上升至一九年第二季的47.5%，但遠低於○九年第三季金管局推出首輪逆周期宏觀審慎監管措施前的64%。此外，新批按揭貸款的償債指數由一八年第四季的49下降至一九年第二季的48.9，反映家庭債務償還能力依然穩健。
短期內，樓市、股市及本地經濟表現低迷，料削弱家庭加槓桿。另外，由於銀行間流動性減少，即使美聯儲減息，也難推低港元利率。高利率料減低家庭加槓桿的意欲。除此之外，樓市的長期下行空間有限，也有助減輕銀行的按揭業務風險。本欄認為樓市跌幅將受限於短缺的樓市供應以及利率下降的預期。就長期供應而言，儘管政府預期未來三至四年期間大約可提供93,000個私人住宅單位，惟今年前九個月房屋開工量按年減少55%至4,207個單位。
港府即將公佈施政報告，且看政府將如何解決長期樓市供需不平衡的問題。就利率而言，雖然港元在短期內可能繼續在高位徘徊，但若美聯儲持續減息，港元拆息終將逐漸向美息水平靠攏。
華僑永亨銀行經濟師李若凡
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