C01.澳聞 – 對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見（一）
對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見（一）
都市更新是一項複雜且具持續性的工程，在澳門不同區域進行都市更新時所面對的問題亦可能不同，部分區域的樓宇具備重建後增加樓宇高度和容積率的條件，但道路承載力、公共設施提供比例可能會在人口密度增加後變得不足；也有部分舊區地段容積率已完全利用，或屬於文化保護區、飛行高度限制區等建築限制區域，私人市場並沒有提供經濟誘因對這些樓宇進行更新。在此等地區的都市更新項目需要由政府推動，以公共利益作為主導思想，而不能以創造盈利或財政收支為主要考慮，甚至有可能需要降低樓宇的密度及容積率以符合城市規劃或都市更新的公共利益。因此，整套理念及操作模式需要考慮到重建時可能面對的不同情況而得到社會廣泛接受及謀取最大程度的共識。成立的都更機制必須經得起時間的考驗，亦需包括與時並進的靈活思維。
一、都市更新強調政府為落實城市規劃的主動介入
基於基本法第六條澳門特別行政區對私有財產權的保障，對於已發展的土地（私有產權地及確定性批給的租賃地），落實城市規劃的方式長期以來皆以建築管理為主，透過私人有意願就其土地或物業進行再利用時，對其發展條件（容積率、覆蓋率、建築高度、車位比例、公共設施提供比例等）的規範從而達至城市規劃的目的，政府並不會強制要求業權人進行重建。
隨着社會經濟的發展，早期興建的樓宇已達到較高樓齡，且樓宇設備已不符合現代城市設計及生活標準。但樓宇重建需要所有業權人取得共識，且同時涉及龐大的費用，導致業權人之間往往難以在發現樓宇安全存在重大問題前取得共識並啟動重建。因此，單靠民間自主為其物業進行重建顯然無法滿足居民的訴求和城市發展的需要，相對被動式的建築管理，都市更新的概念更強調對於政府為落實城市規劃的主動介入。
安全性的問題縱然是樓宇重建最核心的訴求，藉由樓宇重建同時達成增加社會設施供應、完善都市機能及對文化歷史的保護、促進區域經濟融合等多項不同的目標，更是將澳門建設成為宜居城市的重要契機。舊區重整的概念亦進一步擴展為對於整個澳門都市機能的更新和提升。
舊區樓宇佔地面積普遍較小，街區的空間分佈存在着土地利用密度高，但土地強度低的狀態，應透過都市更新過程中政府的主動介入，積極推動小型地塊的整合，加強土地資源管理及更新。都市更新應該在個別舊區不能增加人口密度的大前提下以整合地塊手段增加公共空間，擴寬馬路，打造社區設施及增加停車位。同時設立更改土地用途機制，令澳門土地資源的利用可以符合社會需求、與時並進，為澳門中小企業打造舊城區營商條件，促進經濟適度多元化及本地化。
從住戶使用及物業管理角度而言，組成面積較大的土地可發展單位較多的住宅群，可有效地攤分樓宇日常使用、管理及維護上的固定成本，從而降低每呎管理費用，減低市民的生活負擔。
二、法律制度是都市更新工作中不同價值觀的重要協調機制
都市更新涉及的問題層面廣泛，對業權人而言，澳門經濟上的高速增長、居民收入增加，房地產承載了大部分居民在經濟增長中財富累積的成果，大幅加強了居民的維權意識，尤其體現在業權同意百分比和補償金額這兩個議題上；對政府而言，都市更新是達到公共治理目的之重要途徑，都市更新將在土地利用的層面切實地向居民反映政府對於文化保育與經濟發展、舊區與新區開發等不同議題上的態度，城市未來發展方向亦將在都市更新的過程中得到確立，是整個澳門可持續發展的關鍵。
謝思訓
澳門新聞
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