B12.澳聞 – 不動產租賃的規定（下）

    不動產租賃的規定（下）

上周提及，不動產租賃合同中的簽名須經公證認定（“認筆跡”），且須先繳納租賃合同印花稅後再“認筆跡”，以下將介紹有關續租和退租是否須“認筆跡”的問題。

    續租是否要“認筆跡”？

租賃合同續租一般有兩種情況：一是租賃雙方當事人協議續租；二是按照《民法典》第一○三八條的規定，當租約期滿，租賃雙方均沒有在期滿前按約定或法定的時間及方式提出單方終止時，租約便會自動續期，續期的期間與合同的期間相同；例如該期間超過一年，則續期的期間為一年，但雙方可另有協議（比如雙方可協議續期兩年、三年等）。第一三/二○一七號法律沒有就續租是否要“認筆跡”的問題作出規定，我們認為須視乎實際的情況而定：如果續租時沒有修改任何條款（例如只有租賃起始日和終止日的改動），則當事人無須再辦理“認筆跡”手續；不過如果續租時涉及修改租賃合同條款，例如在續租時有租金調整，我們認為這屬於一種新的協議，則在該協議上的簽名仍須辦理“認筆跡”手續。

同理，如在租賃合同未到期前雙方協議修改租賃合同條款，例如調整租金，則亦須辦理“認筆跡”手續。

值得一提的是，由於租賃合同經“認筆跡”後，會為雙方當事人提供更大的保障。因此，建議無論任何情況，尤其是出現疑問時，最好辦理“認筆跡”的手續。

    “退租”協議是否要“認筆跡”？

根據《民法典》第一○一六條的規定，租賃雙方可在合同期內隨時協議廢止租賃合同，例如一年期間的租賃合同，其中一方當事人在半年後便向他方當事人提出擬終止租賃，而他方當事人又表示同意，則雙方即可達成“退租”協議，終止該租賃合同。

租賃雙方當事人原則上可自由選擇訂立“退租”協議的方式，例如口頭或書面協議皆可，但該條規定了以下三種情況則必須以書面方式訂立“退租”協議，包括：該退租協議未被立即執行（例如約定承租人於翌月底才交還有關物業）、在協議中訂有補償性條款（例如約定一方要給予他方當事人若干金額作為提前終止租賃的補償），以及在協議中，訂有其他附加條款（例如約定承租人必須搬走某些物品）。

由此可見，有關條文只規定在何種情況下，協議須以書面方式訂立，但對於以書面方式訂立的協議卻並無規定當中的簽名必須要“認筆跡”，亦即當事人可自行決定是否將有關文書的簽名“認筆跡”。當然，如果“退租”協議文書的簽名有“認筆跡”，確實會帶來一定的保障；首先，經“認筆跡”的私文書較未經“認筆跡”的私文書是有較高的證明力，而且按照經第一三/二○一七號法律修改的《民法典》第一○一五條的規定，如果不動產租賃合同的簽名有“認筆跡”，而其後雙方協議“退租”時又將協議文書的簽名“認筆跡”，則在違反退租協議時（例如約定承租人在翌月須返還有關物業但卻沒有返還），出租人便可將有關租賃合同作為返還租賃物的“執行名義”，直接向法院提起強制執行程序，從而能更快速地收回有關物業。

註：本文內容主要參閱第一三/二○一七號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的規定。

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