投資穩防守 勿盲目入市
樓市與經濟環境息息相關。經濟差、樓市交投淡靜,樓價難免回落;經濟好,樓市交投暢旺,樓價自然向上。但自從○八年金融海嘯拉開量化寬鬆序幕,全球熱錢泛濫,經濟周期與樓價走勢的表現開始有變。
今年新冠肺炎疫情衝擊全球,經濟衰退無可避免,各國為保經濟、穩就業出盡法寶。作為量化寬鬆始作俑者的美國,除緊急大幅減息,更宣佈無限量化寬鬆計劃,多少資金流入實體經濟尚屬未知數,但美股率先由低位反彈逾兩成,並非反映經濟已走出衰退陰霾,更多是市場憧憬熱錢流入,提前炒作股市。經濟能否迎來曙光,復甦力度有多大,欠缺實際數據支持,純粹“靠估”。
參考十年前全球量化寬鬆時,市場普遍預期樓市、股市受惠熱錢泛濫而再次大升。但觀乎近年表現,量化寬鬆的成效持續遞減,對市場的提振作用今非昔比,最多祇能穩住市場信心,未能有新突破。
近期本澳各項經濟數據急速惡化,部分居民收入大不如前,甚至飯碗不保,經濟何時復甦尚在觀望。即使未來內地重啟港澳自由行,旅客及其消費的復甦力度也可能大不如前。然而,疫情至今,樓價普遍較“硬淨”,雖回調亦不大,令人關注。誠然近年澳門實施的樓市辣招,提高入場門檻,部分緩衝樓市下調壓力,但亦為投資者借勢入市創造誘因。
由於住宅兼備居住、投資性質,持貨者最終需要有穩定的經濟收入,或有足夠的財富支撐供款。假如樓市單靠低息、熱錢支持,市場沒有穩定的就業環境,泡沫終有一日破滅。
政府提出各項政策保就業、振經濟,值得肯定,但經濟環境與疫前水平仍有距離,失業見頂回落未見期,各行各業明年能否重返疫情前的高峰,誰也說不準。誠然,經濟前景未明、各項數據未有見底回升跡象,居民收入可能低位徘徊一段時間,做任何重大投資決定前,更要衡量長遠防守力,做好穩守、持久作戰的心理準備,避免盲目跟風入市。
春 耕