B07.澳聞 – 簽訂租約時“認筆跡”
簽訂租約時“認筆跡”
不少業主都把住宅、商舖或者車位出租，從中收取租金回報。不過當業主和租客簽訂租約時，有些地方必須留意，尤其是第一三 / 二○一七號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度於二○一八年二月十八日生效後，不動產租賃合同中的各簽名均須經公證認定，亦即出租人和承租人的簽名均須“認筆跡”。以下將為大家介紹“認筆跡”的相關規定。
一、“認筆跡”是怎樣的手續呢？
我們經常說的“認筆跡”，其實主要是指《公證法典》第一五九條（公證認定）中的對照認定和當場認定。“對照認定”是租賃雙方當事人預先在租賃合同上簽名，在公共公證署或私人公證員處辦理（亦可由他人代辦）對比身份證明文件（例如居民身份證、護照或其認證繕本）與該合同上簽名的筆跡的手續；而“當場認定”則是租賃雙方當事人在公證員面前即場在租賃合同上簽名，當事人可自由選用任一方式認定簽名。
但值得一提的是，“當場認定”較“對照認定”嚴謹，具有較強的證明力，所以更有保障。
二、如租賃合同的簽名沒有“認筆跡”，有何後果？
根據《民法典》第二八七條規定，“違反強行性之法律規定而訂立的法律行為無效，但法律另有規定者除外。”鑑於第一三 / 二○一七號法律規定，不動產的租賃合同應以私文書訂立，且合同的簽名要“認筆跡”。
因此，如租賃合同沒有以私文書訂立，又或即使以私文書訂立，但其簽名沒有“認筆跡”，該合同即屬無效。
然而，如租賃合同沒有以私文書訂立，又或沒有“認筆跡”，是否就必然不會產生任何法律效力呢？其實，根據《民法典》第一○三二條第二款的規定，“即使欠缺書面憑證，只要能證明該欠缺可歸責於一方當事人，則他方當事人仍可藉其他證據方法使不動產的租賃獲得法院承認，但法律另有規定者除外。”
我們認為根據該規定，出租人或承租人如能提出有關的證據（例如人證、銀行帳戶紀錄），仍可透過訴訟途徑，請求法院承認有關租賃關係。
但是，當事人向法院提起訴訟花錢又費時，而且要法院認定存在租賃關係完全取決於當事人提供充分的證據，所以最適當的做法都是遵守法律規定，以私文書訂立不動產的租賃合同且將合同的簽名“認筆跡”。
三、關於廢止不動產租賃合同協議認筆跡的效果
根據《民法典》第一○一五條的規定，如果租賃合同的簽名已“認筆跡”，其後雙方協議廢止該租賃合同（即協議“退租”）；而協議書的簽名只要經對照認定，出租人便可在承租人違反該協議時（例如約定承租人在月底返還有關單位但卻沒有返還），以該租賃合同作為“執行名義”，直接向法院提起強制執行程序，從而能更快速地收回有關物業。（法務局供稿）
註：本文內容《民法典》第二八七條、第一○一五條、第一○三二條第二款，《公證法典》第一五九條，以及第一三 / 二○一七號法律的規定。
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